Investissement

Travaux avec un locataire en place : ce que vous pouvez imposer

Salon habité protégé par une bâche de chantier, escabeau et pot de peinture posés près du canapé dans une lumière chaude

Le devis est prêt, l’artisan disponible, et une question vous arrête : quelqu’un vit dans le logement. Mener des travaux avec un locataire en place est pourtant un droit du bailleur, encadré par la loi du 6 juillet 1989, à condition de suivre un rituel précis : prévenir dans les formes, limiter la gêne, compenser au-delà de vingt et un jours. Voici les travaux que votre locataire doit laisser passer, ceux qui demandent son accord, et la méthode qui évite le conflit. Ces repères restent généraux : face à une situation qui se tend, un conseil juridique s’impose.

Peut-on faire des travaux avec un locataire en place ?

Oui, et sans avoir à demander sa permission pour l’essentiel. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution de quatre familles de travaux : l’amélioration de l’immeuble, le maintien en état des lieux loués, la performance énergétique et la mise aux normes d’un logement décent. Isoler, remplacer une chaudière ou des fenêtres entre donc dans ce cadre, sans résilier le bail ni attendre un départ.

Famille de travauxExemples courants
Amélioration des parties communes ou privatives de l’immeubleravalement avec isolation par l’extérieur, digicode, réfection de la cage d’escalier
Maintien en état et entretien normal du logementvolet défectueux, reprise d’étanchéité, remplacement d’un chauffe-eau en panne
Amélioration de la performance énergétiqueisolation, changement de chaudière, ventilation
Respect des critères du logement décentchauffage suffisant, sortie du statut de passoire énergétique

Le refus de principe n’existe donc pas : ces chantiers relèvent de vos obligations de bailleur autant que de votre intérêt. La loi pousse d’ailleurs à agir, entre l’interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, celle des F au 1er janvier 2028, et le gel des loyers des passoires qui fige vos revenus tant que rien n’est engagé.

Comment prévenir votre locataire ? La notification de travaux

Une formalité obligatoire, avant le premier coup de perceuse. Vous devez remettre au locataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, une notification de travaux précisant leur nature (amélioration recherchée, urgence éventuelle, performance énergétique visée) et leurs modalités d’exécution : date de début, durée prévue, besoin d’accès au logement.

Ce courrier n’est pas une politesse. C’est lui qui rend l’obligation d’accès opposable, et c’est sur lui que le juge s’appuiera si le chantier déraille : des travaux menés sans notification, ou différents de ceux annoncés, peuvent être interrompus à la demande du locataire.

Dernier garde-fou du quotidien : aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès de l’occupant. Calez donc le chantier sur les jours ouvrés et convenez des horaires avec lui. Un locataire associé au calendrier coopère presque toujours de meilleure grâce.

Plus de 21 jours de chantier : la réduction de loyer

Frise du chantier en logement loué : loyer inchangé jusqu'à 21 jours de travaux, réduction proportionnelle au temps et à la partie du logement privée d'usage au-delà

C’est la contrepartie fixée par le code civil. Tant que les travaux durent 21 jours ou moins, le locataire les supporte sans compensation, quelle que soit la gêne. Au-delà, l’article 1724 impose une diminution du loyer, calculée à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé.

La loi ne fixe ni barème ni montant : une salle de bain inutilisable pendant un mois ne se compense pas comme un salon condamné tout l’été. Mieux vaut anticiper le geste dans la notification ou dans un accord écrit plutôt que d’attendre la réclamation, car un bailleur qui refuse peut y être condamné par le juge.

Et si le locataire refuse l’accès au logement ?

Commencez par le dialogue, car le blocage est rarement gratuit : crainte pour ses meubles, dates incompatibles, chantier flou. Une visite préalable avec l’artisan, un calendrier précis et la protection des lieux lèvent la plupart des refus.

Si le blocage persiste, formalisez. Une mise en demeure par lettre recommandée rappelle l’obligation légale de laisser l’accès ; en dernier recours, le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, peut ordonner l’accès et réparer le préjudice subi. Pour un litige de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le tribunal.

La protection joue d’ailleurs dans les deux sens. Des travaux au caractère abusif ou vexatoire, non conformes à la notification, ou qui rendent l’usage du logement impossible ou dangereux, peuvent être interdits ou interrompus par le juge ; et des réparations urgentes qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de la famille autorisent le locataire à demander la résiliation du bail. Un chantier bien préparé protège donc aussi le bailleur.

Votre locataire peut-il faire les travaux à sa charge ?

Oui, dans un cadre ouvert par un décret du 20 juillet 2022. Le locataire peut réaliser à ses frais certains travaux de rénovation énergétique listés par ce texte, comme remplacer les menuiseries extérieures, poser une ventilation ou protéger les vitrages du soleil, en vous adressant une demande décrivant précisément les transformations et l’entreprise retenue. Votre silence pendant deux mois vaut accord, et vous ne pourrez pas exiger la remise en l’état à son départ.

Ce droit ne transfère pas vos obligations pour autant. La décence du logement et les grosses réparations restent à votre charge, et hors de cette liste ou d’un accord écrit de votre part, le locataire n’a pas le droit de transformer les lieux.

Ce que le chantier débloque une fois terminé

La rénovation n’est pas qu’une contrainte subie, elle rouvre des droits. Un logement sorti du statut de passoire retrouve la révision annuelle de son loyer, et des travaux d’amélioration peuvent, avec l’accord écrit du locataire et sous conditions strictes, justifier une hausse : notre guide détaille comment augmenter le loyer après rénovation.

Pensez aussi à refaire le DPE après les travaux : c’est lui qui prouve la nouvelle classe, conditionne la sortie du gel et sécurise la relocation. Un bien rénové se reloue du reste plus vite, avec moins de vacance entre deux baux, que vous le proposiez entier ou que vous choisissiez de le louer en colocation.

Comment financer ces travaux sans plomber votre trésorerie ?

En mobilisant d’abord les aides, ouvertes aux bailleurs. MaPrimeRénov est accessible au propriétaire qui loue son logement en résidence principale, sous conditions d’engagement de location, et se cumule avec les primes des certificats d’économies d’énergie et la TVA à 5,5 %. Ces soutiens laissent pourtant presque toujours un reste à charge, souvent lourd sur une rénovation d’ampleur.

Pour cette part restante, VesTY ouvre une voie sans crédit : le financement est apporté sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien récupérée à la sortie devant notaire, et vous restez propriétaire majoritaire. L’avantage, une trésorerie et une capacité d’emprunt préservées ; la contrepartie, une part de valeur cédée le jour de la sortie, à peser en connaissance de cause. Le financement VesTY des travaux d’un logement loué, sans mensualité repose sur un partage de valeur à la sortie.

Un rappel de prudence pour finir : la conduite d’un bail et la fiscalité locative obéissent à des règles fines, qui dépendent de votre situation. Ces repères sont généraux et ne remplacent ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement.

Et votre projet ?

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Questions fréquentes

  • Un locataire peut-il refuser des travaux de rénovation énergétique ? Non, pas sur le principe. La loi du 6 juillet 1989 l’oblige à permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration de la performance énergétique, comme pour les travaux d’entretien, d’amélioration de l’immeuble ou de mise en décence. Le bailleur doit en contrepartie respecter les formes : notification préalable remise en main propre ou envoyée en recommandé, précisant la nature et les modalités du chantier, pas de travaux les samedis, dimanches et jours fériés sans accord exprès. Le locataire conserve des garde-fous : si les travaux sont abusifs, vexatoires, non conformes à ce qui a été notifié, ou rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser, il peut demander au juge de les faire interrompre. Le refus légitime vise donc la manière, pas le principe.

  • Le locataire a-t-il droit à une compensation pendant les travaux ? Pas systématiquement. En dessous de 21 jours de travaux, la loi ne prévoit aucune compensation : le locataire supporte la gêne, c’est la contrepartie des obligations d’entretien et d’amélioration qui pèsent sur le bailleur. Au-delà de 21 jours, l’article 1724 du code civil impose une réduction du loyer, proportionnelle à la durée du chantier et à la partie du logement dont le locataire a été privé, par exemple une pièce condamnée ou une salle d’eau inutilisable. Aucun barème officiel n’existe, la réduction se calcule au cas par cas et, faute d’accord, c’est le juge qui tranche. Si des réparations urgentes rendent inhabitable ce qui est nécessaire à la vie de la famille, le locataire peut demander la résiliation du bail.

  • Peut-on entrer dans le logement en l’absence du locataire pendant le chantier ? Pas sans son accord. La notification de travaux crée une obligation de laisser l’accès, mais elle ne donne ni les clés ni un droit d’entrée unilatéral : le logement reste le domicile du locataire, protégé à ce titre. Les modalités concrètes, remise de clés, présence d’un proche, plages horaires, se conviennent avec lui, idéalement par écrit lors de la notification. S’il refuse toute organisation raisonnable alors que les travaux relèvent de ceux qu’il doit laisser faire, la voie n’est pas d’entrer de force mais de le mettre en demeure, puis de saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner l’accès. Entrer sans accord expose le bailleur à des poursuites, quelle que soit la légitimité du chantier.

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Sources