Investissement

Canicule et location : ce que le bailleur doit à son locataire

Intérieur d'un logement en location traversé par le soleil d'été, un jeu de clés posé sur le rebord de la fenêtre

Quand le thermomètre grimpe, la question tombe : un propriétaire doit-il rafraîchir le logement qu’il loue ? En matière de canicule et location, le droit est plus nuancé qu’on ne le croit. Aucune loi ne fixe de température maximale, aucune n’oblige à poser une climatisation, mais le bailleur doit un logement décent, et la chaleur peut le mettre en défaut. Voici ce qu’il doit vraiment, ce qu’il ne doit pas, qui paie quoi, et comment financer les travaux qui règlent le problème pour de bon.

Un logement trop chaud est-il un logement indécent ?

Pas automatiquement. La loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, sans risque manifeste pour la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002 qui posent la règle, et ni l’un ni l’autre ne fixe de température à ne pas dépasser.

La chaleur seule, donc, ne rend pas un logement indécent. Elle le devient quand elle trahit un défaut du bâti que le décret vise déjà : une isolation absente, une ventilation insuffisante, une étanchéité défaillante. Un appartement invivable en été parce que ses combles ne sont pas isolés peut alors basculer dans l’indécence, non pour la température en soi, mais pour la cause qui la produit. La différence est subtile, et c’est elle qui décide de ce que le locataire peut exiger.

Le propriétaire est-il obligé d’installer une climatisation ?

Non. Aucun texte n’impose au bailleur d’équiper un logement d’une climatisation ni d’un quelconque système de rafraîchissement actif. Son obligation porte sur le bâti et sa conformité à la décence, pas sur le confort thermique idéal. En clair, il doit un logement sain et utilisable, pas un logement climatisé. Ce que l’on peut attendre de lui relève plutôt des protections passives, volets, protection des fenêtres, ventilation correcte, surtout lorsque leur absence rend le logement inconfortable au point de poser une vraie question de décence.

Canicule et location : qui paie les volets et les protections ?

Tout dépend s’il faut entretenir l’existant ou équiper le logement. La règle générale tient en une phrase : l’entretien courant revient au locataire, la vétusté et l’équipement reviennent au bailleur. Le décret du 26 août 1987 liste les réparations à la charge du locataire, quand l’article 1720 du Code civil met le gros à la charge du propriétaire, tenu de fournir un logement en bon état d’usage.

PosteÀ la charge de
Entretien et graissage d’un volet ou d’un store existantLocataire
Petites pièces d’usure : cordes, sangles, quelques lamesLocataire
Ventilateur ou climatiseur mobile d’appointLocataire
Volet ou store hors d’usage par vétustéBailleur
Pose de volets ou de protections solaires extérieuresBailleur
Travaux sur le bâti : isolation, ventilationBailleur

Que peut faire un locataire dont le logement est une fournaise ?

Il dispose de recours réels, à condition de suivre les étapes dans l’ordre et de ne jamais cesser de payer son loyer de sa propre initiative, ce qui le mettrait lui-même en faute. La marche à suivre est balisée :

  1. écrire au bailleur en recommandé avec accusé de réception, en décrivant le problème et en demandant les travaux avec un délai raisonnable ;
  2. en cas de silence ou de refus, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, étape amiable devenue un préalable pour bien des litiges ;
  3. en dernier ressort, saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer, et accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Quelles aides pour un bailleur qui veut rafraîchir son logement ?

MaPrimeRénov est ouverte aux propriétaires bailleurs, pas seulement aux occupants. En échange de l’aide, le bailleur s’engage à louer le bien en résidence principale pendant au moins six ans, dans la limite de trois logements aidés, sans répercuter le montant de la prime sur le loyer, et avec une entreprise certifiée RGE pour un logement de plus de quinze ans.

Une nuance compte, la même que pour un occupant : une protection solaire posée seule n’ouvre droit à aucune prime en métropole. Volets et stores ne deviennent finançables qu’au sein d’une rénovation d’ampleur, ce bouquet de travaux qui fait gagner des classes au diagnostic. Le détail de ce qui est aidé, et à quelles conditions, est traité dans notre article sur la protection solaire des fenêtres. Pour un bailleur, c’est souvent le bon cadre : traiter la chaleur en même temps que l’isolation et le chauffage, plutôt que d’ajouter un volet isolé.

Comment financer les travaux de confort d’été en location ?

Le problème habituel resurgit : après les aides, il reste une part à payer, et un bailleur n’a pas toujours envie d’ajouter un crédit à son montage locatif. VesTY finance ce reste à charge, sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien, récupérée à la sortie devant notaire.

Vous restez propriétaire majoritaire, VesTY n’est que copropriétaire minoritaire et silencieux, et vos intérêts rejoignent les nôtres, puisque la rénovation améliore la décence, protège de la chaleur et fait monter la valeur du bien. Financer votre reste à charge avec VesTY se décide une fois le montant des aides connu.

Pour aller plus loin

Le cadre bouge. Une proposition de loi contre les logements bouilloires, déposée à l’Assemblée nationale à l’initiative de la Fondation pour le Logement et cosignée par des députés de plusieurs groupes, veut mieux armer les locataires face à la chaleur. Elle ouvrirait au locataire le droit de demander l’installation de protections solaires extérieures mobiles et de ventilateurs de plafond dans les pièces de vie, intégrerait la surchauffe à la définition de la précarité énergétique, et imposerait d’afficher l’indicateur de confort d’été du diagnostic dans les annonces de location. À ce stade, le texte n’est pas adopté et reste bloqué en commission, sans valeur contraignante, mais il dessine le sens de l’évolution : la protection contre les fortes chaleurs devient peu à peu un critère de confort à part entière.

Autre point utile à connaître, le préjudice de jouissance. Même sans aller jusqu’à l’indécence, un locataire qui démontre que la chaleur excessive tient à un défaut du logement peut demander au juge une baisse de loyer pour la période concernée, en réparation de la gêne subie. Ce risque, plus fréquent qu’une condamnation lourde, suffit souvent à justifier des travaux préventifs.

Un mot de prudence, enfin. Cet article donne une information réglementaire et de marché, il ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque bien reste un cas particulier, sensible à sa localisation et à l’état du marché local, et toute opération fait l’objet d’une étude dédiée.

Questions fréquentes

  • Un locataire peut-il installer une climatisation dans un logement loué ? Pour un climatiseur mobile, sur roulettes et sans travaux, oui, le locataire est libre, c’est un simple appareil qu’il achète et emporte en partant. Dès qu’il s’agit d’une climatisation fixe, avec une unité extérieure percée dans la façade ou fixée au mur, l’accord écrit du bailleur devient nécessaire, car l’installation modifie le logement et, en copropriété, touche souvent aux parties communes et à l’aspect de l’immeuble. Poser une unité en façade sans autorisation expose à devoir la retirer et remettre les lieux en état. Mieux vaut donc demander l’accord en amont, par écrit, plutôt que de se lancer et de risquer un litige à la sortie.

  • Un locataire peut-il baisser ou cesser de payer son loyer à cause de la chaleur ? Non, pas de sa propre initiative, et c’est une erreur fréquente qui se retourne contre lui. Cesser de payer, même dans un logement invivable, place le locataire en situation d’impayé et peut justifier une procédure de résiliation du bail à son encontre. La bonne voie est inverse : demander les travaux par écrit, saisir la commission de conciliation, puis le juge. C’est le juge, et lui seul, qui peut décider une baisse ou une suspension de loyer, en la liant à un défaut avéré du logement. Tant que cette décision n’est pas rendue, le loyer reste dû en entier.

  • Le bailleur est-il obligé de poser des volets ou une protection solaire ? En l’état du droit, aucune règle n’impose au bailleur d’équiper spécifiquement un logement de volets ou de brise-soleil. L’obligation naît indirectement, quand l’absence de protection, combinée à un défaut du bâti, rend le logement non décent au point de nuire à la santé de l’occupant. La donne pourrait changer si la proposition de loi contre les logements bouilloires aboutissait, puisqu’elle ouvrirait au locataire le droit de demander l’installation de protections solaires extérieures et de ventilateurs de plafond. En attendant, poser une protection extérieure relève plus de la bonne gestion, et de la valeur du bien, que d’une contrainte légale immédiate.

  • Un logement neuf est-il mieux protégé contre la chaleur ? Oui, sensiblement. La réglementation environnementale des constructions neuves intègre depuis 2022 un indicateur de confort d’été, qui limite le nombre d’heures pendant lesquelles le logement peut dépasser un certain seuil de température. Concrètement, un logement récent est conçu dès le départ pour moins surchauffer, avec des protections solaires et une inertie pensées en amont. Le parc ancien, lui, n’a jamais eu cette exigence, et c’est là que se concentrent les logements qui deviennent des fournaises l’été. Pour un bailleur d’un bien ancien, la rénovation reste le seul moyen de rattraper ce retard de conception.

Tester mon éligibilité

Estimer votre reste à charge

Vous êtes bailleur et votre logement souffre l’été ? Estimez en quelques minutes le coût des travaux et ce que VesTY financerait, sans dette ni mensualité.

Ça peut aussi vous intéresser

Sources