Investissement

Louer en colocation : bail, DPE et travaux, le guide du bailleur

Salon lumineux d'un grand appartement en fin de journée, cartons de déménagement empilés près du canapé, trois jeux de clés et un contrat posés sur la table basse

Trois étudiants visitent votre T4 un samedi d’août, dossiers complets sous le bras, et veulent signer avant la rentrée. Louer en colocation rapporte souvent plus au mètre carré qu’une location classique, mais le cadre est plus précis qu’il n’y paraît : un article de loi dédié organise le contrat, les surfaces exigées, la solidarité entre occupants et jusqu’au total des loyers que vous pouvez percevoir. Voici le choix entre bail unique et bail par chambre, les surfaces à respecter, ce que l’étiquette énergie change pour votre logement, et les travaux qui sécurisent vos loyers pour les années qui viennent. Ces repères restent généraux : pour votre situation précise, l’ADIL de votre département ou un professionnel du droit reste le bon interlocuteur.

Louer en colocation : bail unique ou bail par chambre ?

Les deux formules sont légales, et tout le reste en découle. Depuis la loi Alur de 2014, la colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats. Seule exception, un couple marié ou pacsé au moment de la signature n’est pas une colocation ; deux concubins, si.

Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat. Il contient presque toujours une clause de solidarité : chaque signataire peut être appelé à payer la totalité du loyer si un autre fait défaut. Quand l’un d’eux donne congé, sa solidarité s’éteint dès qu’un remplaçant figure au bail et, à défaut, au plus tard six mois après la date d’effet de son congé. La caution qui s’est engagée pour lui est libérée au même moment, à condition que l’acte de cautionnement désigne bien le colocataire couvert, sous peine de nullité.

Avec un bail par chambre, chaque occupant signe son propre contrat sur sa chambre et l’usage des pièces communes, paie son propre loyer et n’est pas solidaire des autres. La formule absorbe mieux les départs, mais la loi la traite comme une division du logement, avec des surfaces privatives minimales à respecter. Dans les deux cas, le contrat suit un modèle type réglementaire, en location nue comme en meublé.

Bail uniqueBail par chambre
Contrats signésUn seul, par tous les colocatairesUn par colocataire
Impayé d’un occupantClause de solidarité : les autres peuvent être appelésChacun ne doit que son loyer
Départ d’un colocataireLe bail continue, solidarité du partant limitée à six moisSeul son contrat prend fin
Surface exigéeDécence appréciée sur le logement entierChambre d’au moins 9 m² et 20 m³
Total des loyersPlafonné au loyer applicable au logementPlafonné au loyer applicable au logement

Quelle surface minimale pour une colocation décente ?

Le plancher légal ne se limite pas aux 9 mètres carrés que tout le monde cite. En bail unique, le logement doit répondre aux critères du logement décent : au moins une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m de hauteur, ou un volume habitable de 20 m³. Le règlement sanitaire de votre département peut être plus exigeant, un point à vérifier en mairie avant de transformer un grand salon en chambre supplémentaire.

La loi impose aussi aux colocations les normes de peuplement prévues pour les aides au logement : 16 m² de surface habitable pour deux colocataires, puis 9 m² par occupant supplémentaire, dans la limite de 78 m² pour huit personnes et plus. Comptez donc 25 m² pour trois occupants, 34 m² pour quatre et 43 m² pour cinq : la barre se franchit sans peine dans un vrai T4, beaucoup moins quand on densifie un petit logement. Ce calcul conditionne le droit de vos locataires à l’aide personnelle au logement, un argument qui pèse dans leur choix.

En bail par chambre, la règle se déplace vers l’espace privatif : chaque chambre louée doit offrir au moins 9 m² et 20 m³, les deux critères cette fois cumulés, sans compter les pièces partagées. La décence du reste, cuisine, sanitaires, chauffage, s’apprécie en revanche sur l’ensemble du logement : une salle de bains commune en état compte pour tous les contrats.

Le DPE s’applique-t-il à une colocation ?

Oui, et c’est l’étiquette du logement entier qui compte, jamais celle d’une chambre. Le diagnostic de performance énergétique est établi pour le logement, annexé à chaque contrat et opposable au bailleur : notre guide pour comprendre le DPE détaille ce que recouvrent les lettres A à G. En bail par chambre, le même diagnostic vaut pour tous les contrats de la colocation.

Le calendrier de la décence énergétique s’applique donc plein cadre. En métropole, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Une colocation y est plus exposée qu’une location stable : les occupants tournent, et en bail par chambre chaque remplacement signe un nouveau contrat, soumis aux règles en vigueur ce jour-là. Un bailleur peut ainsi se retrouver interdit de relouer une chambre dans un logement dont les autres contrats courent toujours. S’ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G en métropole ne peut plus être ni augmenté ni indexé, en colocation comme ailleurs, et notre article sur le gel des loyers d’une passoire thermique explique comment en sortir par un changement de classe.

Quel loyer et quelles charges demander en colocation ?

Multiplier les chambres ne permet pas de multiplier le loyer sans limite. L’article 8-1 pose une règle simple : la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement entier. Dans les territoires où le niveau des loyers est plafonné, Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux par exemple, le total des loyers par chambre reste borné par le plafond du logement, calculé sur sa surface totale ; notre guide de l’encadrement des loyers pour un logement rénové détaille ces plafonds et leurs exceptions.

Pour les charges, deux régimes au choix des parties, inscrits dans le contrat : des provisions régularisées chaque année sur les dépenses réelles, ou un forfait versé avec le loyer, sans régularisation possible, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et qui ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Le forfait simplifie la gestion d’une colocation qui tourne, mais fige la recette même quand les consommations dérapent.

Deux points complètent le tableau. Chaque colocataire doit être assuré contre les risques locatifs, et le bail peut prévoir que vous souscriviez l’assurance pour leur compte, en récupérant la prime avec le loyer. Enfin, chacun peut demander une aide au logement calculée sur sa part du loyer, à condition que la surface respecte les normes de peuplement vues plus haut ; seul un colocataire qui serait votre propre enfant en est privé, comme l’explique notre guide pour louer à son enfant étudiant.

Quels travaux préparent un logement à la colocation ?

Ceux qui absorbent une occupation intensive. Une colocation loge trois, quatre ou cinq adultes là où vivait une famille : douches en série, cuisine sollicitée matin et soir, linge qui sèche dans les chambres.

Sans une ventilation en état de marche et des parois correctement isolées, l’humidité et les moisissures s’installent vite, et avec elles les litiges sur la décence. Une production d’eau chaude dimensionnée pour le nombre d’occupants et un chauffage réglable pièce par pièce évitent l’autre grand classique, la facture de charges qui explose et le forfait qui ne la couvre plus.

Ces travaux servent aussi votre étiquette. Améliorer le DPE avant 2028 protège vos contrats du calendrier des interdictions, libère l’indexation des loyers et soutient la valeur du bien. Rien n’oblige à attendre un départ : la loi encadre les travaux menés avec un locataire en place, notification à l’appui, et une colocation qui tourne offre régulièrement des chambres vides pour phaser un chantier. Côté aides, les règles de MaPrimeRénov’, ouvertes aussi aux bailleurs sous engagement de louer le logement six ans, se cumulent avec les primes des fournisseurs d’énergie et la TVA à 5,5 %.

Reste la part que les aides ne couvrent pas, souvent conséquente pour un grand logement. Une voie existe sans nouvel emprunt : la prise en charge par VesTY des travaux de votre logement en colocation, sans mensualité. VesTY paie les travaux et se rémunère à la sortie, devant notaire, sur une part de la valeur future du bien : aucune dette ne vient peser sur votre capacité d’emprunt, vous restez propriétaire majoritaire, et VesTY demeure copropriétaire minoritaire et silencieux. La contrepartie est réelle, une fraction de la valeur cédée à terme, et ces lignes ne constituent pas un conseil en investissement : chaque situation locative mérite son propre calcul.

Questions fréquentes

  • Un couple en concubinage qui loue à deux est-il une colocation ? Oui. La loi n’exclut de la colocation que les couples mariés ou pacsés au moment de la signature du contrat. Deux concubins qui signent ensemble relèvent donc du régime de la colocation, avec ses conséquences concrètes : clause de solidarité possible, extinction de cette solidarité six mois au plus tard après le congé de celui qui part, et acte de cautionnement qui doit désigner précisément la personne garantie. Si le couple se pacse ou se marie en cours de bail, le contrat signé reste soumis au régime sous lequel il a été conclu. Pour un bailleur, la distinction n’est pas un détail : elle détermine qui doit quoi en cas d’impayé et comment gérer le départ d’un seul des deux.

  • Combien de temps un colocataire parti reste-t-il tenu de payer ? Sa solidarité ne s’arrête pas le jour du déménagement. En bail unique avec clause de solidarité, le colocataire qui a donné congé reste tenu du loyer jusqu’à ce qu’un remplaçant figure au bail et, à défaut, pendant six mois au maximum après la date d’effet de son congé. Sa caution est libérée en même temps que lui. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus rien lui réclamer, même si le loyer demeure impayé : ce risque repose alors sur les colocataires restants. En bail par chambre, la question ne se pose pas, chaque contrat s’arrête avec le préavis de son titulaire, sans report sur les autres occupants.

  • Les colocataires peuvent-ils toucher une aide au logement ? Oui, chacun pour sa part. Un colocataire peut demander une aide personnelle au logement calculée sur la fraction du loyer qu’il paie réellement, qu’il soit en bail unique ou en bail par chambre. La condition porte sur le logement : au moins 16 m² de surface habitable pour deux colocataires, puis 9 m² par occupant supplémentaire, dans la limite de 78 m² au-delà de huit. Un logement trop petit pour son nombre d’occupants ferme le droit à l’aide, ce qui fragilise la solvabilité des candidats et, indirectement, la vôtre. Vérifier ce ratio avant de fixer le nombre de chambres est un réflexe utile au moment de composer la colocation.

Et votre projet ?

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Sources