Rénovation

Comprendre le DPE : ce que veulent dire les lettres A à G

Une maison à côté de l'échelle colorée du DPE, de la lettre A en vert à la lettre G en rouge

Une annonce immobilière, et la fameuse étiquette colorée saute aux yeux : une lettre, de A à G, une couleur, du vert au rouge. Comprendre le DPE, c’est saisir ce que dit cette note sur un logement, ce qu’elle coûte ou rapporte à la revente, et si le bien peut encore être loué. Voici les lettres décryptées, les seuils, et ce qu’elles changent concrètement.

Comprendre le DPE : définition, calcul, et qui le réalise

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est une évaluation officielle de la performance d’un logement. Il mesure deux choses, sur une année type : la consommation d’énergie, en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré, et les émissions de gaz à effet de serre associées. De ces deux mesures naît une note unique, de A à G.

Comment est-il calculé ? Depuis juillet 2021, une méthode unique s’applique, appelée 3CL. Point important, elle ne repose pas sur vos factures, mais sur les caractéristiques physiques du logement : isolation des murs et de la toiture, qualité des fenêtres, système de chauffage, d’eau chaude, de ventilation, orientation, ponts thermiques. Le calcul se fait ensuite selon des conditions d’usage standardisées. La conséquence est utile à retenir : deux logements identiques obtiennent la même note, quel que soit le mode de vie de leurs occupants.

Qui vous le délivre ? Un diagnostiqueur certifié, indépendant, que vous choisissez et payez. Il se déplace, relève les données du bâti sur place, puis les saisit dans un logiciel agréé par l’État qui applique la méthode et sort la note.

Le DPE est obligatoire pour vendre comme pour louer, sa lettre doit figurer dans l’annonce, et il reste valable dix ans. Depuis 2021, il est aussi opposable : si le diagnostic est erroné, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur. Autrement dit, cette lettre engage.

Les lettres A à G, comment les lire

L’échelle va de A, le plus sobre, à G, le plus énergivore. Chaque lettre correspond à une fourchette de consommation, doublée d’un plafond d’émissions de CO2.

La maison et l'échelle du DPE, de A en vert à G en rouge, avec les seuils en kilowattheures par mètre carré et par an

Le point qui surprend souvent : la classe retenue est la moins bonne des deux notes. Un logement peu gourmand en énergie mais chauffé au fioul, très émetteur, peut se retrouver mal classé à cause du CO2. À l’inverse, un chauffage électrique décarboné aide sur le volet émissions. La lettre finale reflète toujours le maillon faible.

Passoire thermique : à partir de quelle lettre ?

Le terme n’a rien d’informel, il a une définition précise : sont des passoires thermiques les logements classés F et G, les deux dernières marches de l’échelle. Ce sont les biens qui consomment le plus, glaciaux l’hiver et brûlants l’été. Et cette étiquette déclenche des obligations bien réelles.

Ce que le DPE change quand vous louez

C’est là que la lettre pèse le plus lourd. Un logement trop énergivore n’est plus considéré comme décent, et ne peut donc plus être proposé à la location. Le calendrier est progressif : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034. Ces interdictions visent les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites, pas la rupture immédiate d’un bail en cours.

Mais le sujet bouge. En juin 2026, le gouvernement a présenté un projet de loi, dit Relance Logement, qui inverserait la logique. Un propriétaire pourrait de nouveau louer une passoire F ou G à condition de s’engager, par contrat, à réaliser les travaux dans les trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un logement en copropriété, avec à la clé la sortie du statut de passoire. L’exécutif vise ainsi à ramener plusieurs centaines de milliers de logements sur le marché locatif.

Attention toutefois, et c’est essentiel : à ce stade, il s’agit d’un projet de loi, pas d’une règle applicable. Tant qu’il n’est pas voté, le calendrier d’interdiction reste la référence. Avant de louer un logement mal classé, vérifiez l’état du droit sur service-public.fr.

Ce que le DPE change quand vous vendez

À la vente, la lettre agit sur deux plans. D’abord une obligation : pour un logement classé F ou G en monopropriété, un audit énergétique doit être fourni à l’acheteur depuis le 1er avril 2023. Cette obligation s’étend aux logements E depuis 2025, et touchera les D à partir de 2034. L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés, l’acheteur sait donc à quoi s’attendre.

Ensuite le prix, et c’est là qu’intervient la valeur verte. Ce terme désigne le supplément qu’un logement bien classé obtient à la revente, et, en miroir, la décote que subit une passoire. Une bonne étiquette rassure et se paie, une mauvaise se négocie à la baisse. C’est un sujet à part entière, que je détaille dans un article dédié : la valeur verte, le premium de la rénovation énergétique.

Le coup de pouce de 2026 pour les logements électriques

Depuis le 1er janvier 2026, la façon de convertir l’électricité en énergie primaire a changé : le coefficient passe de 2,3 à 1,9. En clair, les logements chauffés à l’électricité sont comptés un peu plus favorablement.

L’effet est loin d’être symbolique. Environ 850 000 logements jusque-là classés en passoire remontent d’une classe sur l’échelle. Si votre bien est chauffé à l’électricité et frôlait la limite, un DPE refait peut vous faire gagner une lettre, sans un coup de pinceau.

Améliorer son DPE : par où commencer

Gagner une ou deux lettres n’a rien de magique, cela passe par des travaux, dans le bon ordre. Je commence toujours par l’isolation, souvent les combles puis les murs, car c’est elle qui réduit le plus la consommation. Vient ensuite le système de chauffage, puis la ventilation. Un audit énergétique, justement, sert à hiérarchiser tout cela et à estimer le gain de classe attendu.

Le frein habituel reste le coût des travaux, une fois les aides déduites. VesTY finance ce reste à charge sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien, le ménage restant propriétaire majoritaire. Faire financer votre reste à charge par VesTY se règle le jour de la sortie, pas avant.

Pour aller plus loin

Les seuils précis combinent deux limites, en énergie primaire et en émissions, par mètre carré et par an. Classe A : moins de 70 kWh et moins de 6 kg de CO2. B : jusqu’à 110 et 11. C : jusqu’à 180 et 30. D : jusqu’à 250 et 50. E : jusqu’à 330 et 70. F : jusqu’à 420 et 100. G : au-delà. Pour chaque logement, on regarde les deux et on retient la pire des deux notes.

Le DPE additionne cinq usages : le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires comme les pompes et ventilateurs. À noter aussi, depuis le 1er juillet 2024, un ajustement des seuils pour les petites surfaces de moins de 40 mètres carrés, qui étaient pénalisées par le calcul et ont été en partie reclassées.

Questions fréquentes

  • Mon logement est classé F ou G, qu’est-ce que ça implique ? Votre bien fait partie des passoires thermiques, les deux plus mauvaises notes. Je vous le dis sans détour : au-delà de l’inconfort, ces lettres déclenchent des obligations. À la vente, un audit énergétique est exigé. À la location, ces logements sont progressivement interdits, les G depuis 2025 et les F à partir de 2028, même si un projet de loi de 2026 pourrait rouvrir la location contre un engagement de travaux. Si c’est votre cas, mon conseil est de faire réaliser un audit énergétique : il chiffre les travaux et le gain de classe possible. Une passoire n’est pas une fatalité, c’est un point de départ.

  • Jusqu’à quand puis-je louer un logement mal classé ? En l’état de la loi, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir de 2028, et les E à partir de 2034. Ces règles visent les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites, pas la rupture d’un bail en cours. J’ajoute une nuance qui compte : un projet de loi présenté en juin 2026 prévoit d’autoriser de nouveau la location d’une passoire si le propriétaire s’engage à faire les travaux sous trois à cinq ans. Tant qu’il n’est pas voté, je vous invite à vérifier la règle en vigueur sur service-public.fr avant de vous engager.

  • Ai-je besoin d’un DPE pour vendre ou louer ? Oui, dans les deux cas, et je vous déconseille vivement de vous en passer. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, et sa lettre doit figurer dès l’annonce. Il reste valable dix ans. Depuis 2021, il est opposable : si le diagnostic se révèle faux, l’acheteur ou le locataire peut engager votre responsabilité. Pour vendre une passoire classée F ou G, un audit énergétique s’ajoute au DPE. Un diagnostic valide n’est donc pas une formalité optionnelle, c’est autant une obligation qu’une protection juridique pour toutes les parties.

  • Comment gagner des classes au DPE ? En agissant sur ce que mesure le diagnostic, dans le bon ordre. Je commence toujours par l’isolation, souvent les combles puis les murs, car c’est elle qui réduit le plus la consommation. Vient ensuite le chauffage, en remplaçant un équipement ancien et énergivore, puis la ventilation. Un audit énergétique aide à hiérarchiser ces travaux et à estimer le gain de classe. Selon le point de départ, sortir de la catégorie passoire demande un bouquet de travaux, mais chaque lettre gagnée compte pour le confort, la facture et la valeur du bien. Et si le reste à charge vous freine, il peut se financer sans crédit.

Tester mon éligibilité

Tester mon éligibilité

Votre logement est mal classé, ou vous voulez gagner des lettres avant de vendre ou de louer ? Estimez en quelques minutes ce que VesTY peut financer, sans dette ni mensualité.

Ça peut aussi vous intéresser

Sources