Investissement

Acheter une passoire thermique : le calcul avant de se lancer

Maison ancienne à vendre au DPE défavorable, décote à l'achat contre coût de rénovation

Un bien vendu bien en dessous du marché, mais classé F ou G au DPE : l’occasion est tentante, le piège aussi. Acheter une passoire thermique peut être une excellente opération comme un gouffre, et tout se joue sur un calcul simple à poser avant de signer. Voici la décote à espérer, ce que la loi impose à un bailleur, le coût réel de la rénovation, et la méthode pour savoir de quel côté penche votre projet. Cet article pose le cadre de décision, il ne constitue pas un conseil d’investissement.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

C’est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, les deux plus mauvaises étiquettes. Concrètement, il consomme beaucoup d’énergie, coûte cher à chauffer et laisse filer la chaleur par le toit, les murs et les fenêtres. On en compte plusieurs millions en France, souvent dans le bâti ancien.

Ce classement n’est pas qu’une lettre sur un papier. Il déclenche une série d’obligations pour qui veut louer le bien, et pèse directement sur son prix de vente. C’est précisément ce double effet, décote à l’achat d’un côté, contraintes de l’autre, qui rend l’opération intéressante ou risquée.

Acheter une passoire thermique : bonne ou mauvaise affaire ?

Tout dépend d’une équation. L’opération est bonne quand le prix décoté, augmenté du coût des travaux et diminué des aides, reste inférieur à la valeur d’un bien équivalent déjà rénové. Vous achetez une décote, vous financez une rénovation, et vous récupérez la différence en confort, en loyer de nouveau autorisé et en valeur à la revente.

Elle tourne au mauvais calcul dans le cas inverse : quand la rénovation coûte plus que la remise obtenue à l’achat, quand le bien cache des défauts lourds, ou quand vous ne pouvez pas financer les travaux et vous retrouvez avec un logement impossible à louer. La passoire n’est ni une aubaine ni un piège en soi : c’est un projet technique qui se réussit en anticipant chaque poste.

Quelle décote espérer à l’achat ?

La mauvaise étiquette se paie, et c’est là tout l’intérêt pour l’acheteur. Selon les Notaires de France, une passoire se vend en moyenne autour de 15 % moins cher qu’un bien équivalent classé D, un écart que l’on retrouve dans la valeur verte des logements. Cette décote est votre marge de manœuvre : arriver avec des devis de travaux chiffrés renforce la négociation et aligne le prix sur le coût réel de la remise à niveau.

Bien classé GDécote face à une classe D
Appartement anciende l’ordre de 12 %
Maison individuellejusqu’à 25 %
Moyenne des passoires F et Genviron 15 %

Ce que la loi impose, et ce qui pourrait changer

Une passoire se vend toujours librement, mais se loue de moins en moins. La loi Climat et résilience a programmé le retrait progressif de ces logements du marché locatif, et gèle déjà leurs loyers.

Classe DPERègle en vigueur
GInterdit à la location depuis le 1er janvier 2025
FInterdiction prévue au 1er janvier 2028
EInterdiction prévue au 1er janvier 2034
F et GLoyer gelé depuis août 2022, aucune hausse sans travaux

Un projet de loi logement, adopté par le Sénat en juillet 2026, pourrait assouplir ces règles : il autoriserait à relouer un logement F ou G à condition de s’engager dans des travaux de rénovation dans un délai encadré. Ce texte n’est pas encore définitivement voté, ses modalités restent en discussion à l’Assemblée nationale, et tant qu’il ne l’est pas, le calendrier en vigueur s’applique, à commencer par l’interdiction de louer un logement classé G et le gel des loyers des F et G.

Combien coûte la rénovation pour en sortir ?

C’est le poste décisif, et le plus variable. Faire sortir une maison du statut de passoire suppose une rénovation d’ampleur, isolation, chauffage, ventilation et souvent fenêtres, dont le budget se compte en dizaines de milliers d’euros, de l’ordre de 40 000 à 60 000 € selon la surface et l’état du bien. Bonne nouvelle pour l’acheteur : la vente d’un logement classé E, F ou G impose de remettre un audit énergétique, qui chiffre les scénarios de travaux et donne une base fiable avant de signer.

Les aides allègent nettement la note. Pour une rénovation d’ampleur, le parcours accompagné de MaPrimeRénov, l’éco-prêt à taux zéro et les primes CEE se cumulent et peuvent couvrir une part importante du montant, la subvention grimpant avec le gain énergétique visé.

Reste que ces aides ne couvrent jamais tout, et qu’un propriétaire bailleur y a un accès plus encadré qu’un occupant, soumis à un engagement de location et à des conditions de ressources. Il subsiste une part à financer, souvent lourde sur ce type de chantier, qui peut faire capoter un projet pourtant rentable sur le papier.

Bonne ou mauvaise affaire : comment trancher

Posez le calcul complet avant de signer. Additionnez le prix décoté et le coût des travaux, retranchez les aides, et comparez le total à la valeur d’un bien équivalent déjà rénové. Si vous passez dessous, avec une marge de sécurité, et que vous pourrez financer les travaux dans les délais, l’affaire tient. Ajoutez à cela le loyer de nouveau perçu et le gain de valeur verte une fois le bien sorti du rouge.

Méfiez-vous ensuite des angles morts. Une passoire cache parfois des défauts lourds, humidité ou structure, que l’audit ne chiffre pas toujours ; le cadre réglementaire peut évoluer ; et le financement des travaux reste l’obstacle numéro un, d’autant que l’étiquette pèse aussi sur le crédit immobilier. Le réflexe gagnant est de réunir des devis avant l’achat, de négocier sur le coût de rénovation, et de ne jamais surestimer la décote face au chantier.

C’est souvent le financement des travaux qui bloque, une fois le bien acheté. VesTY finance ce reste à charge sans dette ni mensualité, en échange d’une part de la valeur future du bien, récupérée à la sortie devant notaire. Vous restez propriétaire majoritaire, vous sortez le logement du statut de passoire sans avancer la totalité, et vous transformez la décote en création de valeur, la question de fond quand on hésite à vendre ou rénover sa passoire.

Questions fréquentes

  • Peut-on encore acheter et louer une passoire thermique ? Acheter, oui, sans restriction : il n’existe aucune interdiction de vendre un logement classé F ou G. Louer, c’est une autre affaire. Un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Pour remettre le bien en location, il faut donc le rénover afin de lui faire quitter le statut de passoire. Un projet de loi discuté en 2026 pourrait autoriser à relouer sous condition d’engager des travaux dans un délai encadré, mais tant qu’il n’est pas voté, l’interdiction de louer un G s’applique pleinement. Acheter pour louer sans prévoir la rénovation revient donc à acheter un bien que vous ne pourrez pas mettre sur le marché.

  • Quelle décote pour une passoire thermique ? Elle varie selon le bien et la région, mais reste significative. D’après les Notaires de France, une passoire se vend en moyenne autour de 15 % moins cher qu’un logement équivalent classé D. L’écart grimpe pour les maisons individuelles classées G, jusqu’à 25 % dans certaines zones, tandis qu’il tourne plutôt autour de 12 % pour un appartement ancien. Cette décote est la contrepartie logique des travaux à prévoir et des contraintes de location. Pour l’acheteur, c’est une marge de négociation : présenter des devis chiffrés au vendeur permet d’ajuster le prix au coût réel de la rénovation, et d’éviter de payer une décote inférieure à la facture des travaux qui vous attend.

  • Quel budget pour rénover une passoire thermique ? Une rénovation d’ampleur, celle qui fait réellement sortir du statut de passoire, se chiffre le plus souvent en dizaines de milliers d’euros, de l’ordre de 40 000 à 60 000 € pour une maison, avec de fortes variations selon la surface et l’état du bâti. L’audit énergétique remis lors de la vente d’un logement E, F ou G donne une première estimation chiffrée des scénarios possibles. Les aides à la rénovation d’ampleur, parcours accompagné de MaPrimeRénov, éco-prêt à taux zéro et primes CEE, en couvrent une partie, d’autant plus large que le gain énergétique est élevé. Il reste malgré tout une part à financer, généralement conséquente, à intégrer dans le calcul avant l’achat.

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