Rénovation

Garanties après travaux : qui répare quoi, et pendant combien de temps ?

Procès-verbal de réception et clés posés sur une table, après un chantier terminé

Le chantier est fini, l’entreprise est partie, et une fissure apparaît six mois plus tard. Qui paie ? La réponse tient dans trois garanties légales et une assurance, qui se déclenchent selon la nature du désordre et le temps écoulé. Voici comment fonctionnent les garanties après travaux, ce que chacune couvre, à partir de quand elles courent, et pourquoi la signature du procès-verbal de réception est le moment le plus important de tout le projet.

La réception des travaux, le point de départ

La réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Ce n’est pas une formalité administrative : c’est elle qui fait démarrer le compte à rebours de toutes les garanties. Tant qu’elle n’a pas eu lieu, aucune ne court.

Prenez le temps de la préparer. Chaque défaut visible doit être consigné en réserve dans le procès-verbal, car ce qui n’est pas noté sera plus difficile à faire reprendre ensuite. Sur une rénovation d’ampleur, Mon Accompagnateur Rénov vous aide justement à ne pas signer trop vite un document dont dépend la suite.

Les garanties après travaux, en un coup d’œil

Trois garanties légales se superposent, avec des durées et des périmètres différents, toutes décomptées à partir de la réception.

GarantieDurée à compter de la réceptionCe qu’elle couvre
Parfait achèvement1 anTous les désordres signalés, réserves comprises
Bon fonctionnement2 ansLes équipements dissociables du bâti
Décennale10 ansLa solidité de l’ouvrage, ou le logement rendu impropre à son usage

La garantie de parfait achèvement, la première année

Pendant l’année qui suit la réception, l’entreprise qui a réalisé les travaux doit reprendre tous les désordres que vous lui signalez, quelle que soit leur gravité. C’est le régime le plus large : un joint mal fait, une peinture qui cloque ou une porte qui ferme mal entrent dans son champ, sans qu’il faille démontrer une faute.

Deux voies déclenchent cette garantie, prévue à l’article 1792-6 du code civil : les réserves inscrites au procès-verbal de réception, et la notification écrite des désordres révélés dans l’année. Écrivez toujours, de préférence en recommandé : un appel téléphonique ne laisse aucune trace le jour où le ton monte.

La garantie de bon fonctionnement, deux ans sur les équipements

Pendant deux ans, les équipements dissociables du bâti sont couverts. Dissociable signifie qu’on peut les enlever ou les remplacer sans abîmer la construction : une chaudière, un ballon d’eau chaude, des volets, un interphone, un climatiseur.

C’est la garantie qui joue le plus souvent après une rénovation énergétique, puisqu’elle couvre précisément le matériel installé. Attention toutefois à ne pas la confondre avec la garantie commerciale du fabricant, qui porte sur le produit et non sur la pose, et dont la durée dépend du contrat.

La garantie décennale, dix ans sur le gros œuvre

Pendant dix ans, le constructeur est présumé responsable des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination. Présumé responsable signifie que vous n’avez pas à prouver sa faute : c’est à lui de démontrer une cause étrangère.

Le périmètre est plus étroit que celui de la première année, mais bien plus lourd de conséquences : effondrement, fissures structurelles, infiltrations qui rendent le logement inhabitable, défaut d’étanchéité d’une toiture. Les éléments d’équipement indissociables du bâti relèvent aussi de ce régime.

Tout professionnel doit être assuré pour cette responsabilité. Avant de signer un devis, réclamez l’attestation d’assurance décennale en cours de validité, et vérifiez qu’elle couvre bien l’activité concernée. C’est un réflexe à combiner avec la vérification de la qualification, expliquée dans notre guide pour choisir et vérifier un artisan RGE.

L’assurance dommages-ouvrage, à souscrire avant le chantier

Les garanties précédentes protègent, mais elles supposent parfois d’attendre qu’un juge désigne un responsable. L’assurance dommages-ouvrage sert à couper court : elle préfinance les réparations relevant de la décennale, sans attendre la recherche de responsabilité, puis se retourne elle-même contre le constructeur et son assureur.

Instaurée par la loi du 4 janvier 1978, elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, avant l’ouverture du chantier, dès lors que les travaux touchent au gros œuvre ou peuvent affecter la solidité du bâtiment. Une souscription après coup n’a plus d’effet. Son coût s’exprime en pourcentage du montant des travaux et varie sensiblement d’un assureur à l’autre, notamment selon qu’elle est souscrite directement ou via l’assureur de l’entreprise.

Beaucoup de particuliers s’en dispensent, car la sanction pénale prévue par le texte ne vise pas la personne physique qui fait construire un logement pour l’occuper elle-même, ou pour y loger son conjoint, ses ascendants ou ses descendants. Un bailleur qui rénove pour louer, lui, ne bénéficie pas de cette exception. Le calcul se paie souvent à la revente : sans dommages-ouvrage, l’absence doit être signalée à l’acquéreur, qui hérite d’un bien moins protégé pendant le reste des dix ans. Et si un litige s’enlise, les recours décrits dans notre article sur les arnaques à la rénovation énergétique restent la voie à suivre.

Questions fréquentes

  • L’assurance dommages-ouvrage est-elle vraiment obligatoire pour un particulier ? Sur le principe, oui : toute personne qui fait réaliser des travaux touchant au gros œuvre, ou susceptibles d’affecter la solidité du bâtiment, doit la souscrire avant l’ouverture du chantier. Dans les faits, la sanction pénale ne vise pas la personne physique qui fait construire un logement pour l’occuper elle-même ou pour y loger un proche, conjoint, ascendant ou descendant, ce qui explique que beaucoup ne la souscrivent pas. Un bailleur qui rénove pour mettre en location ne relève pas de cette exception. Ce choix a un prix différé. En cas de sinistre relevant de la décennale, il faudra passer par une procédure plus longue pour être indemnisé, et à la revente dans les dix ans, l’absence d’assurance doit être portée à la connaissance de l’acquéreur, ce qui pèse dans la négociation.

  • Que faire si l’entreprise refuse d’intervenir pendant la garantie ? Commencez par écrire. Une lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément le désordre, sa date d’apparition et la garantie invoquée, constitue la première étape et vaut mise en demeure. Conservez les photos, les devis, les factures et le procès-verbal de réception. Si l’entreprise ne répond pas, saisissez son assureur, dont les coordonnées figurent sur l’attestation que vous avez demandée avant le chantier. Vous pouvez aussi solliciter un conciliateur de justice, gratuit, avant d’envisager une action judiciaire. En cas de pratique commerciale douteuse, un signalement auprès des services de la répression des fraudes complète utilement la démarche.

  • Une pompe à chaleur ou une isolation extérieure sont-elles couvertes par la décennale ? Cela dépend de la nature du désordre, pas de l’étiquette du chantier. Une isolation par l’extérieur touche à l’enveloppe du bâtiment : un défaut d’étanchéité qui provoque des infiltrations relève typiquement de la décennale, puisqu’il rend le logement impropre à son usage. Une pompe à chaleur, elle, est le plus souvent un équipement dissociable, donc couverte deux ans au titre du bon fonctionnement, sauf si sa défaillance rend le logement inhabitable ou si son installation a dégradé le bâti. La question se tranche au cas par cas, en regardant la gravité et l’effet du dommage plutôt que le type de travaux.

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